绿城出品,北龙湖单价3开头,这也许是最好的机会!

本文来自微信公众号“地产观察”

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如果不出意外,3月14日即将入市首开的绿城湖畔雲庐,将是今年楼市小阳春最大的热点。

它的意义就在于,在郑州市场冷静了数年之后,市场逐渐上扬提振时,给市场输入的一支很及时的强心剂。

纵观整个北龙湖市场,在经历了2018-2019连续两年的萎靡行情之后,在去年下半年,终于迎来了一阵持续的上扬行情。

无声无息中,2020年的北龙湖市场一共卖掉了大约3324套房子,而在目前,整个龙湖南岸的库存,也只剩下1800套左右。

从去年5月份开始的北龙湖热销,是因为这些原因:

1、疫情之后,国内经济提振进行财政强刺激之下,资金的自然流动。无论在何时何地,资金都是最聪明的,会涌向最有价值的资产。从2020年6月,明星基金收益超过50%都只能算是基本操作。最终这些浮盈大部分会从虚拟落地不动产。

2、美国基础货币大放水之后,全球财富的K型增长趋势越发明显,财富分化日趋严重,说白了就是有钱的那部分人,在大放水之后通过资产加速升值,变得更有钱了。一个公司十几个股东在北龙湖集体购买数套、甚至十几套豪宅的新闻屡见不鲜。

3、清华附中、中原科技城等等大手笔配套和规划在北龙湖逐步落地,起到了天然的灯塔效应,这些顶级配套,对于高净值人才的导流作用异常明显

4、如果从2016年算起,到今年是第七年,这一刻星光璀璨的北龙湖,已经进入到去化的倒计时。也就是说北龙湖已经进入到了奇货可居的时刻。在现有库存售罄后,北龙湖终成绝响,从此再无北龙湖。

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但是,北龙湖有问题吗?

目前北龙湖所存在的最大问题,就是整个南岸剩下的这1800套房子,产品同质化过于严重,这直接导致了大批量的改善中产被拒之门外。

这背后反映了几点现实:

第一,北龙湖的豪宅,有一个非常鲜明的门槛,就是800万。总价低于800万的楼盘会非常好卖。

这和整个城市的购买力有关。比如说,杭州的豪宅购买力是在2000万,超过2000万这个槛,就会比较难销售。而深圳福田市中心一套60平的小公寓,总价能和北龙湖洋房持平,这是因为深圳的购买力更高。

但是北龙湖的问题就在于,前期土地集中出让,造成项目集中入市,没有形成阶梯过渡。

正常的情况应该是,第一波土地入市试水,摸清楚了整体购买力情况,然后接下来的入市项目就要及时调整产品定位,不断调整总价错配。

这样会形成了一个总价阶梯,层次感非常鲜明。

而目前,北龙湖的认知错位,造成产品同质化非常严重,市场一片红海。北龙湖南岸剩下的1800套房子中,超过70%的都是总价千万左右的房源。

第二,北龙湖不缺顶豪,总价5000万的房子年前刚成交了一套。也不缺豪宅,我们已经说够,总价1000万以上的房源,就是北龙湖现有的最大库存。

北龙湖缺的,是总价500-800万的中产豪宅,这个产品的主流购买人群,一直在手持资金徘徊等待。

北龙湖对于他们来说,要么是总价太高,无法承受;要么是总价能承受,但是位置和地段都很不满意,不想迁就;要么就是价格和位置都可以,但品质过于庸俗。

绿城湖畔雲庐,正好填补了这个空缺。

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所以,综合来看,绿城湖畔雲庐是目前北龙湖在售项目中最吸引目标客户的项目之一。

首先,绿城湖畔雲庐总价刚刚好,3月14日即将推售的第一批产品,主力户型集中在152㎡三房户型、和168㎡、171㎡的四房户型,总价控制在510万–700万以内。

这就是后期拍地的优势,可以在产品定位时有非常清醒的认知,可以用市场去定位市场,而不是凭借对市场的预测和想象。

其次,绿城品牌就是湖畔雲庐最大的保障。

所有人都知道,绿城百合一直是老郑东豪宅二手房的灯塔,最高时达到了38000,超过了很多北龙湖的新房。

但诡异之处在于,在绿城百合积攒了超高的口碑之后,绿城却再无拿地。后来为此我专门咨询了绿城河南总,被告知是绿城也想拿地,但是竟无地可拿。

绿城擅长的是容积率2.5之下的豪宅和改善。而在老东区之后,郑州进入了长达十多年的城改出让模式,动辄4.0之上的容积率,让绿城畏足不前,只能蛰伏。

而北龙湖就是绿城等到的最好的机会。可以说,为了北龙湖的这块地,绿城足足等了十年,绿城粉们也足足等了十年。

毋庸置疑的是,在绿城百合之后,北龙湖绿城湖畔雲庐就是绿城对于郑州十年之约的最好呈现。

那么,这一次,绿城到底给郑州带来了一个什么样的产品?

恰巧这两个盘我都去看过,无一不是炙手可热,杭州人民对于绿城产品的期待,是我们无法想象的。

这是本次首开主推的168平四房户型图,四室两厅两卫,经典的四叶草布局。

你会发现,绿城湖畔雲庐真的是很懂郑州的购房者到底需要的是什么?

新手做豪宅,会不自然的像暴发户一样将财富堆积如山展示在外,只有绿城这样的豪宅营造老手,才懂得什么是内敛和修养。

这个500万买入北龙湖豪宅的最后的机会,这个十多年后绿城再次回归东区的豪宅,将是这个春天郑州楼市最大的热点!

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